Droits entreprises

Fiche pratique

Bail rural

Vérifié le 18 mai 2022 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Le bail rural (appelé fermage) est le contrat par lequel un propriétaire agricole (appelé bailleur) met à disposition d'un exploitant (appelé preneur) des terres ou des bâtiments, en contrepartie d'un loyer. Cette mise à disposition a pour but l'exploitation et l'exercice d'une activité agricole.

Le bail rural prend la forme d'un bail à ferme (avec paiement d'un fermage) ou beaucoup plus rarement d'un bail à métayage (avec comme loyer le partage des produits de la récolte avec le propriétaire).

Il se caractérise par les éléments suivants :

  • Mise à disposition d'un immeuble à usage agricole (c'est-à-dire des terres, des bâtiments d'exploitation et/ou une habitation)
  • À titre onéreux (le prix est un élément nécessaire du bail)
  • Pour l'exploiter et pour y exercer une activité agricole.

Ces éléments caractérisent le bail rural appelé également fermage.

Les règles du bail rural s'imposent au propriétaire et au locataire.

La vente d'herbes et la prise en pension d'animaux font partie des baux ruraux à condition de respecter certaines conditions.

  • Vente d'herbe (par exemple, le propriétaire d'un pré vend l'herbe à un exploitant qui y réalise la fenaison ou qui y fait paître ses animaux). Lorsque la vente d'herbe est limitée dans le temps et concerne plusieurs acquéreurs, il ne s'agit pas d'un bail rural. En revanche, une vente d'herbe consentie par le propriétaire chaque année au même agriculteur est considéré comme un bail rural.
  • Prise en pension d'animaux réalisée de façon habituelle constitue un bail rural (par exemple, un propriétaire accepte de prendre en garde, d'entretenir, nourrir et soigner sur son fonds les animaux d'un tiers contre un paiement).

Qu'appelle-t-on une activité agricole ?

L'activité agricole comprend les activités suivantes :

  • Maîtrise et exploitation d'un cycle biologique de caractère végétal ou animal
  • Activités qui sont dans le prolongement de l'acte de production ou qui ont pour support l'exploitation d'un cycle biologique (par exemple, la transformation, la commercialisation, l'agrotourisme)
  • Élevage
  • Activités agricoles déterminées par la loi (comme la culture marine, certaines activités équestres, marais salants, déneigement des routes)

Cas dans lesquels le statut du bail rural ne s'applique pas

Le bail rural ne s'applique pas dans les cas suivants :

  • Location portant sur des forêts ou des biens du domaine forestier
  • Location conclue pour assurer l'entretien d'un terrain à proximité d'un immeuble d'habitation (dépendance)
  • Convention d'occupation précaire : contrat de location utilisé uniquement dans 3 situations précises avec une durée précisée dans le contrat et une redevance libre
  • Bail de petite parcelle : location de terre agricole de petite surface ( par exemple, superficie de moins de 1 ha dans certaines régions) qui ne doit pas constituer un corps de ferme et ne constitue pas une partie essentielle de l'exploitation du locataire. Le montant du loyer est fixé librement.

Quelle est la durée du bail rural ?

Le bail rural est généralement conclu pour une durée de 9 ans (bail ordinaire). Cependant, il existe des baux ruraux à long terme conclus pour une période minimale de 18 ans ou pour une période de 25 ans qui suivent des règles différentes de celles du bail rural ordinaire. Par ailleurs, un bail rural ordinaire peut, à tout moment, être converti par accord des parties en bail à long terme.

Bail ordinaire

Le bail rural est en principe conclu pour une durée minimale de 9 ans. Cependant, les parties peuvent, d'un commun accord, mettre fin au bail avant le délai de 9 ans.

Cette durée minimale peut exceptionnellement être réduite pour les cas suivants :

  • Bail conclu par une société d'aménagement foncier et d'établissement rural (Safer) (durée maximale est de 6 ans)
  • Bail qui concerne une petite parcelle (la parcelle ne doit pas dépasser une certaine taille maximale fixées par un arrêté préfectoral ni constituer une partie essentielle de l'exploitation ou d'un corps de ferme)
  • Bail d'1 an consenti temporairement en attendant d'installer un descendant

Bail à long terme

Le bail à long terme est établi par acte notarié. Il garantit une certaine stabilité au locataire. En contrepartie, le loyer est plus élevé que dans un bail ordinaire.

Il peut prendre différentes formes :

  • Bail de 18 ans avec droit au renouvellement par période de 9 ans
  • Bail de 25 ans (qui s’arrête au bout de 25 ans ou peut continuer si les parties insèrent une clause de renouvellement par tacite reconduction)
  • Bail de carrière conclu pour une durée minimale de 25 ans. Il prend fin à l'expiration de l'année culturale au cours de laquelle le locataire atteint l'âge de la retraite (fixée à 62 ans minimum par la MSA)
  • Bail cessible hors cadre familial : durée minimale de 18 ans et peut être cédé par le locataire à toutes personnes sans l'agrément du propriétaire.

Le bail à ferme est soumis à différentes règles pour être valable.

Le bail rural est-il un contrat écrit ?

Le bail rural peut être écrit mais l'écrit n'est pas une condition de validité.

En l'absence d'écrit, le bail rural verbal est valable s'il répond aux caractéristiques du bail rural (c'est-à-dire mise à disposition, à titre onéreux, d'un immeuble à usage agricole).

Lorsque la durée du bail est supérieure à 12 ans, le bail doit être rédigé par un notaire.

Lorsque le bailleur et le locataire signent un contrat écrit, celui-ci contient les mentions suivantes :

  • Identité des parties
  • Biens concernés dans le bail
  • Point de départ du bail
  • Mode de paiement des fermages (montant et date de paiement)

Faut-il établir un état des lieux ?

L'état des lieux n'est pas imposé par la loi, mais il est vivement conseillé.

Il est établi par le propriétaire et le preneur et à frais commun s dans le mois qui précède l'entrée en jouissance dans les lieux ou dans le mois suivant celle-ci.

L'état des lieux permet de déterminer quels travaux sont à la charge du propriétaire. Il sert aussi à prouver, au départ du locataire, que ce dernier a par exemple amélioré les terres ou les bâtiments.

En l'absence d'état des lieux, le locataire est supposé avoir reçu les bâtiments en bon état, et il doit donc les restituer en bon état.

  À savoir

les chambres d'agriculture proposent parfois des guides détaillés d'établissement d'état des lieux distinguant chaque parcelle, chaque bâtiment et chaque pièce de ceux-ci.

Le loyer est appelé fermage dans le bail à ferme.

Il faut distinguer 2 types de loyers :

  • Loyer des terres nues et des bâtiments d'exploitation
  • Loyer des bâtiments d'habitation
  • Le prix de chaque fermage est établi en fonction d'un barème établi par le préfet du département .

    Celui-ci fixe en fonction de différentes caractéristiques des biens loués (qualité des sols, situation, importance et caractéristique des bâtiments d'exploitation...) des maxima et des minima.

    Le prix est payable selon les échéances fixées librement dans le bail, : soit 1 échéance annuelle soit 2 échéances semestrielles.

    Le loyer doit être exprimé en euros.

    Il est revalorisé en fonction de l'indice national des fermages qui est arrêté chaque année par le ministère chargé de l'agriculture avant le 1er octobre.

    Cependant, le loyer des terres nues portant sur des cultures pérennes (comme les cultures permanentes viticoles, arboricoles, oléicoles et agrumicoles) peut être évalué en une quantité de denrées comprise entre des maxima et des minima arrêtés par le préfet du département.

    En cas de contestation par l'une des parties du montant du fermage, le propriétaire ou l'exploitant de terre peut saisir le tribunal paritaire des baux ruraux par assignation ou par requête. Ce tribunal peut fixer le fermage.

      À savoir

    en 2021, l'indice national des fermages est fixé à 106,48. La variation de l'indice national des fermages 2021 par rapport à 2020 est de 1,09 %.

    Par exemple, un bail porte sur 25 ha de terres nues et a un loyer annuel 2020 égal à 3450 €.

    Pour 2021, le loyer réactualisé est égal à : 3 450 € + (3 450 * 1,09 % ) = 3 488 €

  • Ce loyer est fixé en monnaie entre des minima et des maxima arrêtés par le préfet, et est actualisé selon la variation de l'indice de référence des loyers (IRL) publié par Insee.

Le bail rural s'applique exclusivement à un bien immobilier, c'est-à-dire une terre ou un bâtiment d'exploitation à usage agricole.

Il peut être conclu par 2 personnes physiques ou morales :

  • Propriétaire agricole (bailleur)
  • Fermier ou métayer (preneur à bail)

Dans un contrat de bail rural, le bailleur est soit :

  • Propriétaire jouissant de la pleine propriété ou
  • Usufruitier. Dans ce cas là, il doit obtenir le consentement du nu-propriétaire ou à défaut d'accord du nu-propriétaire, l'usufruitier peut demander une autorisation du juge civil
  • Indivisaire. Il doit alors obtenir le consentement de tous les indivisaires ou un mandat spécial
  • Époux bailleur si l'exploitation lui appartient personnellement. Le consentement de son époux(se), partenaire de Pacs ou concubin est nécessaire s'il s'agit d'un bien commun.

Si le locataire n'est pas ressortissant de l'Union européenne, il doit adresser une fiche de renseignements (cerfa n°14519) au directeur départemental des territoires et de la mer (DDT) pour obtenir sa carte d'exploitant agricole.

Lors de la conclusion d'un bail rural, certaines obligations pèsent sur le propriétaire et sur le locataire.

Quelles sont les obligations du bailleur (propriétaire) du bail rural ?

Lors de la conclusion d'un bail rural, le propriétaire doit respecter les obligations suivantes :

  • Obligation de délivrance, c'est-à-dire la mise à disposition de terres et des bâtiments qui sont libres (et donc non occupés par un autre locataire). Cette obligation s'accompagne de l'obligation de délivrer la chose en bon état de de réparations de toute espèce.
  • Garantie de jouissance paisible : le propriétaire ne doit apporter aucun trouble à l'exploitation. Par exemple, le propriétaire qui enlève une clôture ne permet pas au locataire d'utiliser normalement un pré. Il ne respecte pas l'obligation de jouissance paisible.
  • Entretien du bien loué et prise en charge d es grosses réparations. Les grosses réparations sont notamment celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, des murs de soutènement et de clôture. Les réparations locatives (comme les réparations de carreaux de chambres, ou de planches de cloison) sont à la charge du locataire.
  • Garantie contre les vices cachés : l'obligation du bailleur s'applique au cas où l'altération de la chose est due à un vice caché. Le vice doit empêcher l'usage des lieux
  • Assurer la permanence et la qualité des plantations (notamment pour les vignes et les vergers). Cependant, le propriétaire n'est pas tenu d'assurer la permanence ou la qualité des plantations de pommiers à cidre ou de poiriers à poiré. La commission consultative paritaire départementale des baux ruraux détermine dans chaque département l'étendue et les modalités pratiques de la permanence et de la qualité des plantations.
  • Paiement de la prime d'assurance contre l'incendie des bâtiments et l'impôt foncier
  • Laisser chasser le locataire sur le fonds loué

Quelles sont les obligations du preneur (locataire) à bail rural ?

Le locataire doit respecter les obligations suivantes :

  • Payer un loyer (appelé fermage) ou partage de la récolte (métayage)
  • Exploiter le bien en "bon père de famille". Cela signifie que le locataire est chargé de la mise en valeur du fonds, c'est-à-dire d'exploiter et d'entretenir le fonds. L'exploitation du fonds doit se faire en fonction de la destination prévue dans le bail. Tout manquement important à cette obligation est cause potentielle de reprise, ou au moins d'éviction du preneur par décision de justice.
  • Avertir le propriétaire de toute utilisation frauduleuse du bien agricole par un tiers (par exemple, empiétement et détournement de cours d'eau)
  • Respecter des pratiques culturales (préservation de la ressource en eau ou des paysages par exemple) dans le cas d'un bail rural environnemental
  • Obtenir une autorisation écrite du propriétaire pour effectuer tout changement non prévu par le contrat de bail et visant à améliorer l'exploitation (par exemple, en procédant à la mise en herbe de parcelles de terre)

 À noter

un mois avant le début des travaux, le locataire doit envoyer au bailleur une lettre recommandée avec accusé de réception contenant le descriptif des opérations souhaitées. S'il souhaite s'y opposer, le bailleur a 15 jours pour saisir le tribunal paritaire des baux ruraux.

À la fin d'un bail rural d'une durée minimale de 9 ans, et à défaut de congé, le locataire a droit au renouvellement du bail rural pour une durée de 9 ans aux mêmes conditions que le bail précédent.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le bail rural doit envoyer u n congé au preneur, par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice), 18 mois au moins avant l'expiration du bail.

Le congé doit mentionner un motif justifiant le non-renouvellement du bail.

Les motifs de refus de renouvellement du bail sont les suivants :

  • Non-respect des conditions d'exploitation et d'habitation (par exemple, le fait que le locataire ne dispose pas de la main d’œuvre nécessaire aux besoins de l'exploitation)
  • Âge du locataire (proche ou ayant déjà atteint l'âge de la retraite( âge légal est égal à 62 ans et à 67 ans pour le taux plein)
  • Changement de destination du bien loué pour raison d'urbanisme
  • Reprise du bien par le bailleur pour la construction d'une habitation
  • Reprise du bien par le bailleur pour son propre bénéfice ou au profit de son conjoint, du partenaire pacsé, ou d'un descendant majeur ou d'un mineur émancipé.

En cas de refus de renouvellement du bail, le locataire a 4 mois pour le contester devant le tribunal paritaire des baux ruraux.

De son côté, le locataire peut renoncer au renouvellement du bail rural. Il doit alors prévenir le propriétaire, par lettre recommandée avec AR ou par acte de commissaire de justice, qu'il souhaite renoncer au renouvellement du bail rural 18 mois au moins avant l'expiration du bail.

 Attention :

si le locataire ou le bailleur ne notifie pas le congé dans les délais légaux, le bail se renouvelle par tacite reconduction pour une nouvelle période de 9 ans, dans les mêmes conditions, sauf si les parties souhaitent y apporter des modifications.

Le droit de reprise est un droit que peut utiliser le bailleur qui lui permet de faire obstacle au droit de renouvellement du locataire et parfois aussi de mettre fin au bail en cours.

Dans tous les cas, le bailleur doit délivrer un congé par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice), 18 mois au moins avant la reprise envisagée en justifiant l'un des 3 motifs suivants :

  • Reprise pour exploitation personnelle du fonds agricole ou au profit du conjoint, ou de son partenaire auquel il est lié par un Pacs ou d'un descendant ou d'un mineur émancipé
  • Reprise en vue de l'exploitation d'une carrière
  • Reprise pour construire une maison d'habitation
  • Dans cette hypothèse, le bailleur (qui est le repreneur) doit se consacrer à l'exploitation du bien pendant au moins 9 ans soit à titre individuel soit dans le cadre d'une société.

    Le locataire peut s'opposer à cette reprise lorsque lui-même ou, en cas de co-preneurs (c'est à dire de colocataires), 1 de ses colocataires se trouve  :

    • À moins de 5 ans de l'âge de la retraite (qui est fixé à 62 ans pour les exploitants agricoles) ou
    • À moins de 5 ans de l'âge lui permettant de bénéficier de la retraite à taux plein (qui est fixé à 67 ans)

    Dans chacun de ces cas, le bail est alors prolongé automatiquemen t pour une durée permettant au locataire ou à l'un des colocataires d'atteindre l'âge correspondant.

     Attention :

    les juges vérifient que le bénéficiaire de la reprise du bail a une réelle volonté d'exploiter le fonds à titre professionnel et non pas de créer un jardin d'agrément par exemple.

  • Le bailleur, exploitant de carrière, a le droit d'exercer la reprise en fin de bail en vue de mettre en exploitation pour la bonne marche de son industrie les terrains à vocation agricole dont il est propriétaire. Le droit de reprise est limité aux parcelles nécessaires à l'exploitation des carrières.

    Il doit s'engager à entreprendre effectivement l'exploitation industrielle des parcelles ayant fait l'objet de la reprise.

  • Le droit de reprise par le bailleur pour construire une maison d'habitation inclut aussi la reprise pour ajouter des dépendances foncières à des maisons d'habitation existantes et la reprise d'un bâtiment d'intérêt patrimonial ou architectural.

    Si le bailleur doit construire une maison, celle-ci doit lui être destinée personnellement ou être destinée à un membre de sa famille jusqu'au 3ème degré inclus.

    Dans cette hypothèse, le bailleur doit détenir un permis de construire pour pouvoir délivrer le congé 18 mois avant la date d'effet de ce congé.

    Le propriétaire doit réaliser la construction de la maison dans les 2 ans de la délivrance du permis, dans le respect des règles environnementales et de distance par rapport au siège de l'exploitation et aux bâtiments d'exploitation. À défaut de construction dans le délai de 2 ans, le locataire retrouve la jouissance du fonds.

La cession de bail rural est en principe interdite.

Elle est cependant autorisée avec l'accord du bailleur dans les cas suivants :

  • Cession au profit de l'époux(se), du partenaire de Pacs ou concubin ou d'un descendant, du locataire majeur ou émancipé. À défaut d'accord du propriétaire, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire des baux ruraux. L'époux(se) ou le partenaire pacsé ou concubin doit avoir participé à l'exploitation.
  • Le locataire apporte son droit au bail à une société civile d'exploitation agricole ou à un groupement de propriétaires ou d'exploitants. La société devient alors locataire du bail rural.

Lorsque le locataire adhère à une société agricole et en exploite des parcelles, il peut mettre certaines parcelles à disposition de la société après en avoir informé le bailleur par lettre recommandée avec avis de réception.

  À savoir

En cas de liquidation judiciaire du locataire, si une cession de l'entreprise est décidée, le tribunal judiciaire peut autoriser le bailleur, son conjoint ou l'un de ses descendants à reprendre le fonds rural pour l'exploiter. Le tribunal peut également attribuer le bail rural à un autre preneur proposé par le bailleur ou, à défaut, à tout repreneur dont l'offre a été recueillie.

La sous-location est l'acte par lequel le locataire (ou preneur) confère à un tiers un droit de jouissance sur tout ou partie du fonds loué.

Elle est en principe interdite, mais peut être autorisée dans les cas suivants :

  • Échange ou location de parcelles à condition que cette opération permette une meilleure exploitation des terres. Le preneur envoie une lettre recommandée avec AR au bailleur.
  • Sous-location pour un usage de vacances ou de loisirs (d'une durée maximale de 3 mois consécutifs) avec l'autorisation du bailleur ou en cas de refus du bailleur, avec l'autorisation du tribunal paritaire des baux ruraux
  • Sous-location de bâtiments à usage d'habitation à condition que le preneur ait une autorisation du bailleur
  • Hébergement des proches du preneur dans les bâtiments d'habitation loués. Les proches sont les ascendants, descendants, frères et sœurs, et les conjoints ou les partenaires d'unPacs

Il existe des cas de résiliation du bail rural à l'initiative du propriétaire ou à l'initiative du locataire.

En cas de décès du locataire, le bail rural continue au profit du conjoint, du partenaire de Pacs, des ascendants et descendants participant à l'exploitation ou y ayant participé au cours des 5 dernières années. Les héritiers peuvent cependant demander la résiliation du bail dans les 6 mois à compter du décès du locataire.

Résiliation du bail rural par le propriétaire du bail

Lorsque la totalité des biens compris dans le bail sont détruits intégralement par cas fortuit (par exemple, un incendie), le bail est résilié de plein droit.

Le bailleur peut demander la résiliation du bail par assignation du locataire devant le tribunal paritaire des baux ruraux s'il justifie de l'1 des motifs suivants :

  • Faute du locataire comme 2 défauts de paiement du fermage à l'expiration d'un délai de 3 mois (suite à 2 mises en demeure par lettre recommandée avec AR)
  • Agissements du locataire de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds loué (comme ne pas disposer de la main-d’œuvre nécessaire aux besoins de l'exploitation)
  • Non-respect par le locataire des clauses environnementales.

Toutefois, dans ces 3 situations, si le locataire justifie d'un cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes (comme un problème de santé), il n'y aura pas de résiliation du bail.

Le bailleur peut également demander la résiliation du bail rural dans les cas suivants :

  • Reprise du bail par le bailleur, pour une exploitation personnelle du terrain par l'époux(se) du bailleur (ou partenaire de Pacs) ou un descendant
  • Décès du locataire et les héritiers ne souhaitent pas poursuivre le bail
  • Départ à la retraite du preneur : il doit en informer le propriétaire au moins 12 mois à l'avance par lettre recommandée avec AR ou par acte de commissaire de justice( anciennement acte d'huissier de justice)
  • Destruction partielle ou totale des biens loués par cas fortuit (comme un événement imprévisible), sauf si le bailleur fait reconstruire le bâtiment détruit.

La résiliation du bail peut intervenir à tout moment dans l'une des conditions suivantes :

  • En cas de changement de la destination du fonds, c'est-à-dire quand les parcelles louées n'ont plus un usage agricole et deviennent constructibles. L'usage du fonds peut être changé au jour de la notification de la résiliation, en application d'un document d'urbanisme.
  • Lorsque les parcelles sont situées en zone urbaine en application d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme.

La résiliation est envoyée par le propriétaire au locataire par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) et prend effet 1 an après la notification.

L'acte de commissaire de justice doit préciser l'engagement du bailleur de changer ou de faire changer la destination de la parcelle louée.

Dans ces cas, le locataire doit recevoir une indemnité d'éviction. L'indemnité est fixée par accord entre le bailleur et locataire, mais s'il n'y a pas d'accord, c'est le président du tribunal paritaire des baux ruraux qui en fixe le montant.

Le locataire ne peut pas quitter les lieux avant la fin de l'année culturale en cours.

Résiliation du bail rural à la demande du locataire

La résiliation de bail peut être demandée par le locataire dans les cas suivants :

  • Incapacité au travail, grave et dont la durée est supérieure à 2 ans, du locataire ou de l'un des membres de sa famille indispensable au travail de la ferme
  • Décès d'un ou de plusieurs membres de la famille du locataire indispensables au travail de la ferme
  • Acquisition par le locataire d'une ferme qu'il doit exploiter lui-même
  • Refus d'autorisation d'exploiter obligeant le preneur à mettre la structure de son exploitation en conformité avec les dispositions du schéma directeur régional des exploitations agricoles.

Le locataire ayant apporté des améliorations au fonds loué bénéficie d'une indemnité due par le bailleur, quel que soit le motif d'expiration du bail rural.

L'amélioration du fonds doit provenir du travail ou des investissements réalisés par le locataire ;

Les réparations nécessaires à la conservation d'un bâtiment indispensable à l'exploitation agricole ou à l'habitation du preneur sont assimilées à des améliorations. Les travaux permettant d'exploiter le fonds en conformité avec la législation et la réglementation actuelle le sont également.

Les parties s'accordent sur le montant de l'indemnité. À défaut de réponse ou en cas de refus du bailleur des propositions, le preneur peut saisir le tribunal paritaire des baux ruraux pour qu'il fixe le montant de l'indemnisation. Le preneur doit demander cette indemnité dans les 12 mois à partir de la date de fin du bail.

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